Eigentümerversammlung einberufen in Bremerhaven: Fristen & Regeln
Eine Eigentümerversammlung muss mindestens einmal im Jahr stattfinden (§ 24 Abs. 1 WEG), und die Einladung dazu braucht mindestens drei Wochen Vorlauf (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG) seit der WEG-Reform 2020 eine Woche länger als zuvor, und inzwischen auch per E-Mail zulässig. Zuständig ist grundsätzlich die Verwaltung; verweigert sie die Einberufung, kann ersatzweise der Verwaltungsbeirat einladen. Wird die Frist gerissen oder ein Eigentümer schlicht vergessen, sind die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse im besten Fall anfechtbar, im schlimmsten Fall von Anfang an nichtig. Für Bremerhavener WEGs mit oft überschaubarer Eigentümerzahl ist das kein theoretisches Risiko: Gerade kleinere Gemeinschaften organisieren die Versammlung noch häufig in Eigenregie, ohne die formalen Fristen im Detail zu kennen.
Ordentliche und außerordentliche Versammlung zwei unterschiedliche Fristregime
Die ordentliche Eigentümerversammlung findet einmal jährlich statt und muss mit mindestens drei Wochen Vorlauf eingeladen werden. Für die außerordentliche Versammlung etwa bei einem akuten Schaden oder einer dringenden Entscheidung gibt es keine feste Mindestfrist; die Einladung muss laut § 24 Abs. 6 WEG lediglich “rechtzeitig” im Verhältnis zur Dringlichkeit des Anlasses erfolgen. Was rechtzeitig genug ist, wird im Streitfall an den Umständen des Einzelfalls gemessen, nicht an einer festen Zahl von Tagen.
Wer darf einberufen, wenn der Verwalter nicht reagiert?
Normalerweise beruft die Verwaltung die Versammlung ein. Weigert sie sich, kann der Verwaltungsbeirat oder dessen Vorsitzender die außerordentliche Versammlung stattdessen einberufen. Einzelne Eigentümer können unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls die Einberufung verlangen, notfalls gerichtlich durchsetzen. In der Praxis ist eine Verwaltung, die auf berechtigte Anträge nicht reagiert, oft selbst schon ein Warnsignal, das über das reine Fristthema hinausgeht.
Was passiert bei einer fehlerhaften Ladung?
Wird die Ladungsfrist unterschritten oder ein Eigentümer versehentlich nicht eingeladen, sind die gefassten Beschlüsse in der Regel anfechtbar ein Eigentümer kann sie innerhalb der Anfechtungsfrist gerichtlich zu Fall bringen. Wird ein Eigentümer bewusst übergangen, können die Beschlüsse sogar von Anfang an nichtig sein. Eine Ausnahme kennt die Rechtsprechung: Nehmen ausnahmslos alle Eigentümer trotz fehlerhafter Ladung teil und stimmen einstimmig zu, gilt die Versammlung als geheilte Universalversammlung (BGH, Urteil vom 11. März 2022 V ZR 77/21). Darauf sollte sich jedoch keine Verwaltung organisatorisch verlassen die Ausnahme ersetzt keine saubere Fristprüfung.
Die Alternative ohne Präsenztermin: der Umlaufbeschluss
Nicht jede Entscheidung braucht eine vollständige Versammlung. Nach § 23 Abs. 3 WEG kann eine WEG auch per Umlaufbeschluss entscheiden grundsätzlich braucht es dafür Einstimmigkeit aller Eigentümer, was den Umlaufbeschluss vor allem für unstrittige, dringende Einzelfragen praktikabel macht. Für eine konkret benannte Angelegenheit kann die Versammlung vorab per Mehrheitsbeschluss festlegen, dass ausnahmsweise die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Der ImmoEco-Ansatz: die vorausschauende technische Tagesordnung
Der häufigste Grund für eine zusätzliche, kostspielige außerordentliche Versammlung ist selten eine akute Katastrophe meistens fehlt schlicht ein technischer Punkt auf der Tagesordnung der ordentlichen Versammlung, weil er zum Zeitpunkt der Einladung noch nicht erkannt war.
Weil wir Hausverwaltung und Renovierung gemeinsam denken, fließen die Ergebnisse unseres Erhaltungsrücklage-Realitätschecks direkt in die Tagesordnungsplanung ein: Absehbarer Sanierungsbedarf wird frühzeitig als eigener Tagesordnungspunkt vorbereitet, statt erst nach der Versammlung aufzufallen. Für Eigentümer bedeutet das weniger kurzfristig einberufene Sonderversammlungen und mehr Entscheidungen, die schon beim ersten regulären Termin fristgerecht getroffen werden können.
Wenn Sie Unterstützung bei der rechtssicheren Einberufung Ihrer nächsten Eigentümerversammlung in Bremerhaven brauchen, sprechen Sie uns an. Jetzt unverbindliches Erstgespräch anfragen.
Mehr zu den gesetzlichen Pflichten einer WEG-Verwaltung insgesamt lesen Sie unter WEG-Verwaltung in Bremerhaven: Aufgaben, Pflichten & Rechte. Wenn die Versammlung über einen Verwalterwechsel entscheiden soll, erklären wir den Ablauf unter Hausverwaltung wechseln in Bremerhaven: Ablauf & Fristen.